Jak zabezpieczyć swoje wierzytelności? W jaki sposób wykorzystać najnowszą nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece?Jak zabezpieczyć swoje wierzytelności pieniężne na nieruchomościach, budynkach lub lokalach dłużnika?
W dniu 20 lutego 2011 roku weszła w życie nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która wprowadziła istotne, korzystne zmiany dla przedsiębiorców, którzy chcą zabezpieczyć swoje wierzytelności pieniężne na nieruchomościach, budynkach lub lokalach dłużnika lub innych osób, z nim powiązanych.
1. Jakie korzyści uzyskuje przedsiębiorca korzystający z hipoteki ?
Korzyści wynikające z ustanowienia np. hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika są oczywiste. Przede wszystkim wskazać należy, że przedsiębiorca, który w ten sposób zabezpieczył swoją wierzytelność korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia z nieruchomości przed pozostałymi wierzycielami, którzy nie dokonali wpisu hipoteki lub dokonali wpisu późniejszego. Ponadto wierzyciel uzyskuje zaspokojenie z nieruchomości nawet wtedy, gdy nastąpi zmiana jej właściciela, albowiem hipoteka podąża za nieruchomością, a nie za osobą dłużnika.
2. Bez obawy przedawnienia.
Co więcej, przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie narusza prawa wierzyciela do uzyskania zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką. Hipoteka wygasa bowiem dopiero z chwilą zaspokojenia wierzytelności przez dłużnika, a w sytuacji, gdy wobec dłużnika zostanie ogłoszona upadłość, to wpis hipoteki gwarantuje wierzycielowi odrębne zaspokojenie z nieruchomości dłużnika.
3. Jedna hipoteka - kilka wierzytelności
Ustawodawca zlikwidował dotychczasowy podział hipoteki na zwykłą i kaucyjną. W obecnym stanie prawnym istnieje zatem jedna hipoteka, która zabezpiecza różne wierzytelności pieniężne – te istniejące i te przyszłe, zarówno w walucie polskiej jak i w obcej, wierzytelności warunkowe o ustalonej lub nieustalonej wysokości. Tym samym hipoteka stała się elastycznym narzędziem ochrony wierzyciela, z czego przedsiębiorcy winni korzystać, aby zawczasu chronić się przed niewypłacalnością dłużnika. Odejście od dualizmu hipotek stanowi ułatwienie dla wierzycieli: nie ma potrzeby, jak dotychczas, składania dwóch odrębnych wniosków o założenie dwóch hipotek i dwukrotnego ich opłacania. Co więcej, wierzyciel na podstawie nowelizacji ustawy uzyskał prawo zabezpieczenia jedną hipoteką więcej niż jednej wierzytelności, i to niekoniecznie tego samego wierzyciela. Nadto ustawa wprowadziła instytucję rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym, w granicach wygasłej hipoteki. W praktyce oznacza to, że właściciel nieruchomości (dłużnik hipoteczny) po spłaceniu jednego długu zabezpieczonego hipoteką będzie mógł przenieść w to miejsce hipotekę z dalszej kolejności.
4. Jak ustanowić hipotekę ?
Ważne jest, aby wierzyciel złożył poprawny pod względem formalnym i merytorycznym wniosek do właściwego sądu wieczystoksięgowego. Jakiekolwiek braki w tym zakresie spowodują zwrócenie wniosku bez uprzedniego wzywania przedsiębiorcy do uzupełnienia. Warto pamiętać, że o kolejności wniosku o wpis hipoteki rozstrzyga chwila wpływu wniosku do właściwego sądu (za chwilę wpływu wniosku uważa się godzinę i minutę, w której w danym dniu wniosek wpłynął do sądu). Dlatego tak ważne jest, aby wniosek był poprawny i mógł skutkować wpisaniem hipoteki obciążającej nieruchomość dłużnika. Niestety, często przedsiębiorcy tracą atrakcyjne zabezpieczenie hipoteczne, albowiem jedynie ze względów proceduralnych spotykają się z negatywną decyzją sądu, co skutkuje „ucieczką” dłużnika z nieruchomością, która mogłaby służyć wierzycielowi jako realne zabezpieczenie.
5. OBLIGO wpisuje hipoteki po nowemu
Od pierwszego dnia obowiązywania nowej hipoteki OBLIGO konsekwentnie zabezpieczenia wierzytelności swoich Klientów hipoteką. Nasi prawnicy uzyskują tzw. tytuł egzekucyjny lub tytuł wykonawczy przeciwko dłużnikowi, kompletują wszystkie wymagane prawem załączniki, prawidłowo wyliczają sumę hipoteki, wypełniają formularz wniosku o wpis hipoteki oraz wnoszą opłatę sądową na rachunek bankowy właściwego sądu. Wszystkie te czynności zabezpieczają wierzyciela przed oddaleniem wniosku o wpis i skierowaniem przedsiębiorcy „na koniec kolejki” niezaspokojonych wierzycieli.
Agata Antczak – Zapart
prawnik w kancelarii adwokackiej
„OBLIGO” Sieczkowski i Spółka Kancelaria Adwokacka sp. k.