Przebudowa, modernizacja czy wykonanie dodatkowych otworów w ścianach to poważne ingerencje w konstrukcję domu. Dlatego też każdy poważny remont obiektu powinien być poprzedzony oceną stanu technicznego budynku. Jaki jest cel przeprowadzania takiego badania? Dowiedz się, jak przebiega cały proces i kiedy jest niezbędny. Sprawdź, co powinna zawierać ekspertyza budowlana.
Ekspertyza a opinia techniczna
Każdy budynek wymaga regularnej oceny technicznej. Badanie pozwala uzyskać informacje dotyczące aktualnego stanu nieruchomości. Specjalista – w tym przypadku zazwyczaj rzeczoznawca budowlany ma przede wszystkim określić czy dom nie wymaga napraw. Upoważnieni do diagnostyki fachowcy przygotowują dwa najpopularniejsze rodzaje opracowań technicznych: opinię i ekspertyzę techniczną. Dużo rzadziej wystawiane jest orzeczenie przeprowadzane w ramach nadzoru budowlanego. Dokumenty te muszą zawierać szczegółowe informacje dotyczące wszelkich wadliwych instalacji, rys czy awarii. Są to zazwyczaj nieprawidłowości zagrażające bezpieczeństwu mieszkańców nieruchomości. Budynek badany jest zawsze od strony zewnętrznej i wewnętrznej.
Czym różnią się od siebie dwa podstawowe rodzaje oceny stanu technicznego? O tym, którą formę należy wybrać, decydują przede wszystkim okoliczności, w których są one wymagane. Opinia techniczna budynku mieszkalnego przygotowywana jest tylko na podstawie oględzin i analizy projektu budowlanego. Dokument nie ma więc jednoznacznego charakteru – zależy w dużej mierze od doświadczenia wykonawcy. Zawiera wnioski dotyczące stanu obiektu oraz informacje określające instrukcje dalszego postępowania z domem.
Sporządzenie ekspertyzy technicznej zaś wymaga zarówno więcej czasu, jak i szczegółów. Badanie poparte jest konkretnymi danymi uzyskanymi na podstawie obliczeń, pomiarów czy badań materiałów. Dzięki takiemu dokumentowi ocena stanu obiektu ma obiektywny i bardziej szczegółowy charakter. Szersze opracowanie wiąże się zazwyczaj z większymi wydatkami niż koszt opinii technicznej.
Co powinna zawierać dokumentacja stanu technicznego?
Jak już zostało wcześniej wspomniane, zakres oceny technicznej konstrukcji budynku zależy od sytuacji oraz celu, w jakim badanie musi zostać przeprowadzone. Warto w tym momencie również zaznaczyć, że obie formy diagnostyki budowlanej mogą zostać wykonane przez różnych specjalistów. Opinię techniczną wystawia zazwyczaj technik lub inżynier budowlany. Na podstawie oględzin i analizy dokumentacji wskazuje uzasadnione ekonomicznie i możliwe do wykonania prace.
Inaczej sytuacja wygląda w przypadku ekspertyzy technicznej. Wysunięcie właściwych wniosków i przeprowadzenie badań wymaga skorzystania z usług rzeczoznawcy budowlanego. Gotowy dokument powinien zawierać cel przeprowadzania oceny; opis obiektu, badanych elementów i przeprowadzonych analiz; dokumentację fotograficzną i rysunkową; dane uzyskane w wyniku pomiarów i obliczeń, wnioski z oględzin i badań oraz rekomendacje i zalecenia.
Do zaopiniowania stanu obiektu fachowcy wykorzystują różne metody obliczeń i pomiarów. Bardzo pomocne w przygotowaniu odpowiedniej dokumentacji są stopnie oceny technicznej, czyli skala zużycia obiektu. Kondycję budynku determinuje zazwyczaj kilka pozycji, określanych jako bardzo dobra, dobra, zadowalająca, zła lub awaryjna. Informacje o końcowych wnioskach rzeczoznawca powinien umieścić w specjalnym protokole.
Kiedy potrzebna jest ocena techniczna budynku?
W ramach nadzoru budowlanego analizę stanu technicznego przeprowadza się zazwyczaj w określonych sytuacjach:
• przed zakupem domu z rynku wtórnego w celu określenia ewentualnych usterek i wad;
• w przypadku modernizacji budynku przez zarządcę lub właściciela;
• w sytuacji zmiany sposobu użytkowania nieruchomości;
• na potrzeby sądowe i administracyjne;
• w momencie planowania remontu zmieniającego konstrukcję obiektu;
• gdy w budynku pojawiają się niepokojące zarysowania konstrukcji.
W wielu wymienionych przypadkach wykonanie ekspertyzy budowlanej wymagane jest przez obowiązujące prawo.
Sprawdź również: cennik prac budowlanych. Skąd się biorą różnice w cenach?