Metr kwadratowy im. biegłego Jana Kędziory

Czy nastąpi rewolucja na rynku nieruchomości?

Największą barierą kupna nieruchomości są bez wątpienia ich ceny. Większości z nas
nie stać na zakup mieszkania czy działki budowlanej z własnych oszczędności.
Potrzebny jest kredyt bankowy, o który jednak jest coraz ciężej (nowe rekomendacje).
Zdecydowane ożywienie na rynku nieruchomości mogłoby mieć miejsce, gdyby spełnił się
jeden z dwóch warunków: znacznie większe pensje lub nastąpiłaby drastyczna obniżka
cen nieruchomości (np. dziesięciokrotna).
O pierwszym warunku zapomnijmy. Nie tylko o kryzys tu chodzi, ale także o chytrość
krajanów, gdyż w ciemno można przyjąć, że ceny nieruchomości rosłyby wprost
proporcjonalnie do większych płac. Droga donikąd.
Drugi pomysł wydaje się równie trudny do realizacji, bo jak tu nagle sprzedających zmusić
do obniżenia cen nieruchomości?
W tej materii pojawił się ostatnio jednak rewolucyjny pomysł.
Można by tak uczynić urzędowo, potwierdzeniem mogłyby być postanowienia sądowe.
Mimowolnym (lub nie) autorem pomysłu, który przedstawię, jest biegły sądowy Jan Kędziora - członek Warszawskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych.

Pomysł jest prosty: określić sądownie wartość rynkową nieruchomości. Taką oczywiście, jaką
zaproponuje rzeczoznawca, a sądy odwoławcze zaklepią ją z urzędu bez względu na zgłoszone
dowody przez obywatela, który ośmieliłby się nie zgodzić z ceną zaproponowaną przez biegłego.

Stan faktyczny

W postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości, komornik powołuje biegłego do oszacowania
nieruchomości. Jan Kędziora jest właśnie takim biegłym, który często na zlecenie
komorników dokonuje wycen.

Definicja zawarta w art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce
nieruchomościami, mówi: „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna
jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych”.

Pod koniec 2009 roku, na zlecenie Komornika Sądowego w Żyrardowie, Kędziora oszacował
nieruchomość zabudowaną położoną w gminie Puszcza Mariańska.
Nieruchomość o powierzchni ponad hektara położona jest przy dwóch drogach, w tym
jednej głównej, zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz warsztatowym.
W studium zagospodarowania, cała nieruchomość położona była na terenach
przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Do czasu uchwalenia nowego planu, część
działki miała status rolnej. Dla kupujących jednak nie miało to znaczenia, że nowy plan jest
dopiero w trakcie uchwalania. W miejscowości, w której położona jest opisywana
nieruchomość, cena transakcyjna m2 gruntu położonego przy głównej drodze zaczynała
się od 30 zł wzwyż. Wszystkie sprzedawane w tamtym czasie nieruchomości nie miały
uchwalonego nowego planu zagospodarowania przestrzennego, praktycznie większość z nich
miała status rolnych. Miejscowość, ze względu na bliskość stolicy oraz atrakcyjne
położenie oraz komunikację, stała się typową miejscowością wypoczynkowo-mieszkalną.
Mieszkańcy (oprócz chyba jednej rodziny) porzucili rolnictwo, grunty pocięli na mniejsze działki
i zaczęli żyć z ich sprzedaży. Chętnych nie brakowało, miejscowość w czasie kilku lat
zmieniła się nie do poznania.
Właściciel wycenianej przez Kędziorę nieruchomości, rok wcześniej sprzedał położoną w jej pobliżu działkę o pow. 7800 m2 za 34 zł/m2.
Sprzedana działka w rejestrze gruntów zapisana była jako: „grunty rolne, pastwiska, rowy”.
W studium tylko w części przeznaczona była pod zabudowę, większość działki
przeznaczona była pod tereny rolne i zalesienia. W dodatku nieruchomość ta, miała dostęp
tylko do jednej drogi.
Nie ulega wątpliwości, że status tej działki był zdecydowanie gorszy, niż tej wycenianej przez
biegłego.

Jak osiągnąć cel

Powyższe fakty oraz dowody nie przeszkodziły biegłemu w tym, iż m2 działki wycenił
na 2,97 zł. Wyceniając część działki o powierzchni prawie pół hektara (wówczas jeszcze w planach zagospodarowania - rolnej) dla celów porównawczych, przedstawił zestawienie transakcji gruntami rolnymi położonymi w innych miejscowościach, niektórymi znacznie oddalonymi.
Ile podał przykładów transakcji w miejscowości, w której położona była wyceniana
działka? Ani jednego.
Nawet tej działki, która została sprzedana za 34 zł/m2.
Oczywistym było, że właściciel wycenianej działki złoży skargę do sądu na
wycenę.
Skarżący miał jeszcze jeden dowód na poparcie swoich racji - wycenę nieruchomości
sporządzoną przez innego biegłego (również członka Warszawskiego Stowarzyszenia
Rzeczoznawców Majątkowych). Biegły w tej wycenie podał liczne transakcje gruntami
w tej miejscowości. Wartość transakcyjną metra kwadratowego gruntu ocenił o prawie
1000% większą niż Jan Kędziora.
Czy skarżący wygrał w sądach?
Nie. Przegrał w dwóch instancjach (w Sądzie Rejonowym w Żyrardowie oraz
Okręgowym w Płocku), skargę oddalono jako bezzasadną.
Jak to możliwe, że dysponując wyceną innego biegłego, przykładem sprzedaży swojej
działki oraz mając za sobą dowód najważniejszy: realne ceny sprzedaży nieruchomości -
przegrał?
Wyjaśniam.
Na rozprawie przed żyrardowskim sądem (rozprawę prowadziła SSR Ilona Mikucka), biegły Kędziora
przeglądając przedłożony do skargi akt notarialny sprzedaży działki (tej za 34 zł/m2),
wypis z rejestru gruntów potwierdzający, iż sprzedana działka to grunty rolne oraz wypis ze studium, że działka owa nigdy nie będzie w pełni budowlana - po chwili namysłu spokojnie stwierdził:
"Wysoki Sądzie, to jest działka w całości budowlana, nie może być więc brana pod uwagę".
Sędzina, dysponująca także wspomnianymi dowodami, w uzasadnieniu postanowienia
(I Co 635/10) napisała: "W wyniku analizy dokumentów przedłożonych przez dłużników
biegły wskazał, iż powoływana przez dłużników transakcja sprzedaży należącej do nich
nieruchomości, dotyczyła sprzedaży działki w całości budowlanej, a zatem nie mogła
być brana pod uwagę przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla nieruchomości, która
takiej cechy nie miała".

Z kolei Sąd Okręgowy w Płocku, analizując dowód w postaci drugiego operatu
szacunkowego, napisał: "Dokument, na który powołują się skarżący, jest jedynie
dokumentem prywatnym i dla niniejszego postępowania pozostaje bez prawnego
znaczenia". Pod tym postanowieniem (IV Cz 471/11) podpisali się sędziowie:
Zofia Krawczyńska, Barbara Kamińska i Joanna Świerczakowska.

Potrzebna jest ustawa

Stan prawny, który powstał jest następujący: biegły przy wsparciu orłów Temidy
przeforsował sądownie to, że w miejscowości z zaskarżoną wyceną, cena transakcyjna działki
wynosi 2,97 zł/m2.
Jedynym mankamentem tego "przyklepania" wartości nieruchomości jest to, że
za 3 zł można kupić jedynie lizak w miejscowym sklepie, a nie m2 działki.
Dlatego właśnie pilnie potrzebna jest ustawa, która regulowałaby tę rozbieżność między papierem, a rzeczywistością.
W ustawie mogłyby się znaleźć np. następujące zapisy:
- wartość nieruchomości ustalona przez biegłego oraz potwierdzona przez sądy
prawomocnymi postanowieniami, staje się natychmiast wymagalna dla
ogółu mieszkańców danego terenu, którego wycena dotyczy
- notariusze mają obowiązek sporządzania umów sprzedaży nieruchomości z ceną maksymalną,
określoną przez biegłego i sądy
- rady gmin mają obowiązek wzięcia pod uwagę zdanie każdego biegłego,
dotyczące planów zagospodarowania przestrzennego na danym terenie

Korzyści z takiej ustawy - ewidentne. Biorąc za przykład opisaną sprawę, osób, które
za 2,97 zł/m2 stać będzie na kupno nieruchomości byłoby nieporównywalnie więcej niż po 30 czy 50 zł.
Problem mieszkaniowy rozwiązany zostałby w przeciągu kilku lat.
Ustawa obejmowałaby też ceny metra kwadratowego mieszkania, domu itp. Może
cenę mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie udałoby się zatwierdzić na 1.000 zł/m2?

Pomysł bardzo mi się podoba, dlatego w tytule zaproponowałem wyróżnić i docenić
jego autora.
Jako że ceny prawie wszystkich nieruchomości przelicza się na metry kwadratowe,
zaproponowałem nazwanie takiego metra im. Jana Kędziory.
Potocznie, taki metr mógłby nazywać się "metrem kędziorskim".

Jan Wels

PS
Jak pilnie potrzebna jest taka ustawa, niech świadczy fakt z ostatnich dni. Radni gminy
Puszcza Mariańska uchwalili bowiem nowy plan zagospodarowania przestrzennego w kształcie, wskazanym przez skarżącego. Działka (ta, sprzedana za 34 zł/m2) nie jest nawet w połowie objęta możliwością zabudowy mieszkaniowej. Z kolei ta wyceniania przez biegłego Kędziorę, w całości taką jest. Gdyby wspomniana ustawa była, plan w takim kształcie nie zostałby uchwalony, gdyż biegły wyraził się jasno: działka w całości budowlana. Nie może być tak, że autorytetów się nie słucha.