Sądowy skandal z wyceną nieruchomości

Biegły zaniżył wartość części nieruchomości (o pow. prawie 0,5 ha) o 1000%. Sądy to "przyklepały". A znany warszawski lichwiarz i pośrednik nieruchomości już czekał.

Ten tekst jest o tym, że w niektórych egzekucjach komorniczych z nieruchomości nieistotne są argumenty i dowody, jakie posiadasz. Nieistotne jest to, że wydane orzeczenia są sprzeczne z faktami i zdrowym rozsądkiem. Istotne jest tylko to, że jak trafisz na niekompetencję, zmowę typu "układ zamknięty" itp. - twoje szanse na sprawiedliwość są tylko na papierze.
W dodatku nie możesz liczyć na jakąkolwiek realną pomoc z zewnątrz. Nie ma bowiem kasacji w sprawach egzekucji sądowych z nieruchomości. Jeśli poskarżysz się Ministerstwu Sprawiedliwości, to ministerstwo przekaże sprawę do zbadania przez prezesa sądu okręgowego, któremu podlega sąd na który się skarżysz. Teraz pojawiła sie szansa, iż ministerstwo będzie miało dostęp do akt wszystkich spraw sądowych. Sejm uchwalił bowiem zmianę ustawy o sądach powszechnych. Jednak niektórzy sędziowie zażarcie walczą o to, aby ministerstwo nie miało takiego dostępu (oficjalnie wg sędziów: aby politycy go nie mieli).

Biegły Kędziora wycenia
W postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości komornik powołuje biegłego do oszacowania nieruchomości. Jan Kędziora jest właśnie takim biegłym, który często na zlecenie komorników dokonuje wycen.

Definicja zawarta w art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami, mówi: „Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych”.

Pod koniec 2009 roku, na zlecenie komornika sądowego w Żyrardowie Włodzimierza Nowakowskiego, biegły Kędziora oszacował nieruchomość zabudowaną położoną w gminie Puszcza Mariańska. Nieruchomość o powierzchni powyżej hektara położona jest przy dwóch drogach, w tym jednej głównej, zabudowana budynkiem mieszkalnym oraz warsztatowym.
W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, cała nieruchomość położona była na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Do czasu uchwalenia nowego planu, część działki (w środku - 0,5 ha) miała status rolnej. Od jednej ulicy – 3000 m2 miało już przeznaczenie budowlane, a od drugiej ulicy około 2.000 m2 z budynkami nie miało formalnie obowiązującego wówczas planu zagospodarowania przestrzennego.
Dla kupujących jednak nie miało to znaczenia, że nowy plan jest dopiero w trakcie uchwalania. W miejscowości, w której położona jest opisywana nieruchomość ceny transakcyjne m2 gruntu położonego przy głównej drodze zaczynały się od 30 zł. Wszystkie sprzedawane w tamtym czasie nieruchomości nie miały uchwalonego nowego planu zagospodarowania przestrzennego, praktycznie większość z nich miała status rolnych. Miejscowość ze względu na bliskość stolicy oraz atrakcyjne położenie oraz komunikację, stała się typową miejscowością wypoczynkowo - mieszkalną.
Mieszkańcy (oprócz chyba jednej rodziny) porzucili rolnictwo, grunty pocięli na mniejsze działki i zaczęli żyć z ich sprzedaży. Chętnych nie brakowało, miejscowość w czasie kilku lat zmieniła się nie do poznania.
Właściciel wycenianej przez Kędziorę nieruchomości, rok wcześniej sprzedał położoną w jej pobliżu działkę o pow. 7800 m2 po 34 zł/m2.
Sprzedana działka w rejestrze gruntów zapisana była jako: „grunty rolne, pastwiska, rowy”.
W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego tylko w części przeznaczona była pod zabudowę, większość działki przeznaczona była pod tereny rolne i zalesienia. W dodatku nieruchomość ta miała dostęp tylko do jednej drogi.
Nie ulega wątpliwości, że status tej działki był zdecydowanie gorszy, niż tej wycenianej przez biegłego.

Powyższe fakty oraz dowody nie przeszkodziły biegłemu w tym, że m2 działki wycenił na 2,97 zł. Wyceniając część działki o powierzchni prawie pół hektara (wówczas jeszcze w planach zagospodarowania rolnej), dla celów porównawczych przedstawił zestawienie transakcji gruntami rolnymi położonymi w innych miejscowościach, niektórymi znacznie oddalonymi.
Ile podał przykładów transakcji w miejscowości, w której położona była wyceniana działka?
Ani jednego.
Nawet tej działki, która została sprzedana po 34 zł/m2.
Oczywistym było, że właściciel wycenianej działki złoży skargę do sądu na wycenę.

Skarga na opis i oszacowanie
Skarżący miał jeszcze jeden dowód na poparcie swoich racji - wycenę nieruchomości sporządzoną przez innego biegłego (również członka Warszawskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych). Biegły ten w wycenie podał liczne transakcje gruntami w miejscowości, gdzie znajduje się nieruchomość. Wartość transakcyjną metra kwadratowego gruntu wycenił na prawie 700% więcej niż Jan Kędziora.
Czy skarżący wygrał w sądach?
Nie.
Przegrał w dwóch instancjach (w Sądzie Rejonowym w Żyrardowie oraz Okręgowym w Płocku), skargę oddalono jako bezzasadną.
Jak to możliwe, że dysponując wyceną innego biegłego, przykładem sprzedaży swojej działki oraz mając za sobą dowód najważniejszy: realne ceny sprzedaży nieruchomości - przegrał?

Wyjaśniam
Na rozprawie przed żyrardowskim sądem (rozprawę prowadziła SSR Ilona Mikucka), biegły Kędziora przeglądając przedłożony do skargi akt notarialny sprzedaży działki (tej po 34 zł/m2), wypis z rejestru gruntów potwierdzający, iż sprzedana działka to grunty rolne oraz wypis ze studium, że działka owa nigdy nie będzie w pełni budowlana - po chwili namysłu spokojnie stwierdził:
"Wysoki Sadzie, to jest działka w całości budowlana, nie może być więc brana pod uwagę". I dalej: "Zgodnie ze studium jedynie fragment wycenianej działki, który oznaczyłem numerem 3 jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z tym, że jest to studium, które nie ma mocy obowiązującej i nie jest aktem prawnym".

Sędzina, dysponująca także wspomnianymi dowodami w uzasadnieniu postanowienia oddalającego skargę na wycenę napisała: W wyniku analizy dokumentów przedłożonych przez dłużników biegły wskazał, iż powoływana przez dłużników transakcja sprzedaży należącej do nich nieruchomości, dotyczyła sprzedaży działki w całości budowlanej, a zatem nie mogła być brana pod uwagę przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla nieruchomości, która takiej cechy nie miała.
Na stronie 3 notarialnej umowy sprzedaży tej działki po 34 zł/m2 czytam: stosownie do okazanego przy powołanej umowie sprzedaży nieruchomości wypisu ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Puszcza Mariańska, sprzedawana działka na głębokości 160 m od drogi nr 232 położona jest w obszarze rozwoju zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, usług użyteczności publicznej oraz zamieszkania zbiorowego, pozostała część działki stanowi obszary rolne z możliwością zalesień.

Oczywiście powstaje pytanie: jak to możliwe, że wbrew jednoznacznym dowodom można było stwierdzić coś przeciwnego (biegły) i przywołać to jako prawdę (sąd) - wiedzą zapewne tylko te osoby.

Z kolei Sąd Okręgowy w Płocku, analizując dowód w postaci drugiego operatu szacunkowego innego biegłego napisał: "Dokument, na który powołują się skarżący, jest jedynie dokumentem prywatnym i dla niniejszego postępowania pozostaje bez prawnego znaczenia". Pod tym postanowieniem podpisali się sędziowie: Zofia Krawczyńska, Barbara Kamińska i Joanna Świerczakowska.

Dzień otwarty dla sędziów
Stan prawny, który powstał po tej wycenie był taki: biegły przy wsparciu Temidy przeforsował sądownie to, że w miejscowości z zaskarżoną wyceną, cena transakcyjna działki o pow. 0,5 ha wynosi 2,97 zł/m2.
Jedynym mankamentem tego "przyklepania" wartości nieruchomości jest to, że za 3 zł można kupić jedynie lizak w miejscowym sklepie, a nie m2 działki.
Właściciel wycenianej nieruchomości postanowił więc zorganizować dla sędziów, którzy przyłożyli rękę do tej absurdalnej wyceny - Dzień Otwarty. Zaprosił sędziów na konkretny dzień i godzinę. Poprosił o jedno: o wskazanie w tej miejscowości działek do sprzedaży po 3 zł/m2.
Ponieważ: "Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych”, to takich działek, zgodnie z logiką, w ofercie sprzedaży powinno być najwięcej.
Zgadnijcie, ile sędziów postanowiło na miejscu zweryfikować słuszność swoich orzeczeń?

Nowy plan zagospodarowania przestrzennego
Radni gminy Puszcza Mariańska uchwalili w dniu 30 sierpnia 2011r. nowy plan zagospodarowania przestrzennego w kształcie, wskazanym przez skarżącego. Działka (ta sprzedana po 34 zł/m2) nie jest nawet w połowie objęta możliwością zabudowy mieszkaniowej.
Z kolei ta wyceniania przez biegłego Kędziorę, w całości taką jest.
Czyli w 100% potwierdziły się twierdzenia właściciela nieruchomości oraz przedłożone przez niego dokumenty.
Zapytałem sędzię Ilonę Mikucką, czy spotkały ją jakieś kary dyscyplinarne za to orzeczenie?
Rzecznik prasowy Sądu Okręgowego w Płocku Iwona Wiśniewska-Bartoszewska odpowiedziała, że: w związku z tą sprawą nie toczyło się wobec sędzi Mikuckiej żadne postępowanie dyscyplinarne.
Zapytałem także, czy sędzia wiedziała, że na sali sądowej był znany warszawski lichwiarz, o którym ukazały się w owym czasie artykuły w Gazecie Wyborczej - np.: "Łapa lichwiarza", "Lichwiarze pozostają bezkarni"?
Dla wyjaśnienia tego pytania: rozpatrzenie skargi na opis i oszacowanie nieruchomości odbyło się na rozprawie jawnej.
Rzecznik odpowiedziała, że sędzia nie miała na ten temat żadnej wiedzy.

Inne artykuły
Na temat wycen dokonywanych przez biegłego Jana Kędziorę (męża ówczesnej Prezes Sądu w Żyrardowie) ukazały się na naszych łamach już dwa artykuły:

CZY W ŻYRARDOWIE BYŁY "USTAWIANE" LICYTACJE KOMORNICZE?
http://www.antyegzekucja.pl/miszmasz-artykuly/sady/5273-czy-w-zyrardowie-byly-ustawiane-licytacje-komornicze


CZY W ŻYRARDOWIE BYŁY "USTAWIANE" LICYTACJE KOMORNICZE? (2)
http://www.antyegzekucja.pl/miszmasz-artykuly/sady/5370-czy-w-zyrardowie-byly-ustawiane-licytacje-komornicze-2

W latach 2009-2011, aż w 12. sprawach przez skarżących się do Ministerstwa Sprawiedliwości były kwestionowane opisy i oszacowania nieruchomości dokonane przez komornika w oparciu o wyceny sporządzone przez biegłego Jana Kędziorę. Na podstawie posiadanych urządzeń ewidencyjnych nie udało się Ministerstwu ustalić skarg zawierających zarzuty wyłącznie „na licytacje nieruchomości odbywające się pod nadzorem SR w Żyrardowie”. Co ciekawe, po 2012r., czyli od czasu, gdy żona biegłego J. Kędziory - Henryka Kędziora przestała być Prezesem SR w Żyrardowie, a komornik sądowy Włodzimierz Nowakowski przeszedł na emeryturę, skargi się prawie skończyły (ostatnia była 6 listopada 2013r.).

Artykuł powiązany:
PREZES SĄDU "ROBI SOBIE JAJA"
http://www.antyegzekucja.pl/miszmasz-artykuly/sady/6240-prezes-sadu-robi-sobie-jaja

JW