Opodatkowanie wynajmu mieszkania - jaką metodę wybrać

Mamy możliwość wynajęcia drugiego mieszkania. Pozostaje jednak kwestia jaki sposób opodatkowania wybrać i w ogóle jakie są możliwości. Mieszkanie jest standardowe ok 45 m.kw, dwa pokoje, łazienka i kuchnia.
Nie zgłaszalibyśmy tego do urzędu skarbowego, tylko kochani sąsiedzi zaraz by zrobili to za nas, a wtedy są jakieś sankcje karne czy coś.

Dużego wyboru raczej nie ma, albo zasady ogólne albo ryczałt.
W przypadku gdy wynajem to działalność gospodarcza wybór jest inny bo tylko zasady ogóle lub stawka liniowa 19%.

Kiedyś było tak, że do dochodów na poziomie 4 tys. zł czy euro rocznie była stawka 8,5 proc. przy ryczałcie, a później 20 proc.
Ale czy tak dalej jest, podobno coś tam się zmieniło.

Od stycznia zeszłego roku obowiązuje już tylko stawka 8,5% od najmu, a ta stawka 20% została już zniesiona.
Teraz można zarabiać na najmie ile się chce a i tak obowiązuje jedna stawka.

A ten podatek od dochodu to jak się od całości czynszu łącznie z mediami czy odejmuje się media.
Teraz to już sami nie wiem co jest bardziej opłacalne - ryczałt czy te zasady ogólne (18 i 32 procent o to chodzi tak?).

Załóżmy, że na łącznie będę dostawać 2000 zł brutto miesięcznie z czego 400 zł to opłaty za media i czynsz.
Czy podatek płaci się od 2000 zł czy od 1600 zł?

Od czego liczyć podatek to zależy jak to zostało w umowie najmu określone.
Jest różnica między tym kto faktycznie płaci za czynsz i media.

Jeżeli umowa zawiera zapis, że media+czynsz opłaca właściciel lokalu, a najemca daje na to pieniądze to właściciel ma przysporzenie majątkowe i od wszystkiego płaci podatek. Jeżeli jednak umowa wskazuje, że koszty czynszu+mediów ponosi wynajmujący a właściciel jest tylko pośrednikiem przy płaceniu, to podatek płaci się od kwoty:

Podatek = (2000-400 zł)*8,5% = 136 zł.

ESPI napisał:Od stycznia zeszłego roku obowiązuje już tylko stawka 8,5% od najmu, a ta stawka 20% została już zniesiona.
Teraz można zarabiać na najmie ile się chce a i tak obowiązuje jedna stawka.

I tak jest, to dobra wiadomość dla wynajmujących, bo jeszcze w 2009 roku 20 % płaciło się gdy roczne przychody z najmu przekraczały 4 tys. EURO. Chociaż przepisy są nowe to jest kilka interpretacji, że podatek płaci się od należności pomniejszonych o czynsz.

interpretacja indywidualna
Sygnatura
IPPB1/415-1126/10-3/KS
Data
2011.03.11

Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie

"przychodem do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 8,5%, będą otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego). Natomiast ponoszone przez wynajmującego należności z tytułu opłat za energię elektryczną, opłaty za wodę - skoro do ich ponoszenia zobowiązany będzie najemca – nie będą stanowić przychodu ze źródła jakim jest najem i tym samym nie będą podlegać opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Opłaty te bowiem nie mieszczą się w pojęciu „świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń”, o których mowa w art. 11 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani też nie będą powodować przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego."

A ile ludzi wynajmuje na czarno mieszkanie i nie płaci podatku jakimś Wietnamczykom czy innej nacji.
Siła przyzwyczajenia jest nie do przezwyciężenia, jak ktoś nie płaci podatku to go nie zapłaci nawet gdyby wynosił 1 procent.

A ja znalazłem chyba najnowszą interpretację w omawianej sprawie.

Chodzi o stanowisko fiskusa z Katowic z 24 kwietnia 2011
IPTpB2/415-16/11-2/ak


"Z opisu stanu faktycznego wynika, iż poza prowadzoną jednoosobowo działalnością gospodarczą Wnioskodawczyni wynajmuje lokale użytkowe. Przychody z tytułu najmu tych lokali są w całości opodatkowane przez Wnioskodawczynię w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W zawartych z najemcami umowach znajduje się zapis o ponoszeniu przez nich kosztów dotyczących opłat za wodę, prąd itp. Faktury za media wystawiane są na Wnioskodawczynię (na właściciela lokalu). Odrębny punkt umowy określa miesięczną płatność czynszu. Wnioskodawczyni wystawia faktury za czynsz i osobno refaktury za media.

(...) i dalej

"przychód do opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym stanowi otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast należności z tytułu opłat uiszczanych przez najemcę na podstawie wystawianych przez Wnioskodawczynię refaktur nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych."

Przynajmniej w tej kwestii fiskus wydaje się być jednomyślny, tyle że to akurat nie problem, bo nawet gdyby płacić od czynszu+media podatek to właściciel po prostu zażyczyłby sobie więcej za wynajem. A takie 45 m. kw. mieszkanie można wynająć w 3-4 osoby (tak przecież robią studenci) co na głowę wychodzi tyle samo co w akademiku.